Die Immobilienbewertung ist einer der entscheidenden Punkte für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Für die kostenlose Immobilienbewertung müssen viele unterschiedliche Faktoren berücksichtigt und gegeneinander abgewogen werden. Für eine korrekte Hausbewertung ist umfangreiches Fachwissen notwendig. Folgend haben wir Ihnen eine kurze Übersicht über die wertbestimmenden Eigenschaften einer Immobilie und die unterschiedlichen Bewertungsmethoden zusammengestellt.

Entscheidend ist die Lage der Immobilie

ImmobilienbewertungDie Lage der Immobilie ist der wichtigste Faktor für die Immobilienbewertung. Der Verkehrswert einer identischen Immobilie variiert erheblich, je nachdem wo diese liegt. In begehrten städtischen oder besonders exponierten Lagen, beispielsweise an Seen oder in Feriengebieten, können die Werte eines Grundstücks, um ein vielfaches über den in ländlichen Regionen liegen. Aber sogar innerhalb kleiner Gebiete können sich die Wohnungsbewertungen von einer Strasse zur anderen erheblich unterscheiden.

Zustand und Ausstattung der Immobilie

Bei der Bewertung von Häusern werden natürlich auch die Ausstattung und der Zustand der Immobilie berücksichtigt. Neue luxuriös ausgestattete Immobilien erzielen höhere Preise, als ältere Gebäude mit grossem Sanierungsbedarf. Hier ist im Einzelfall genau zu prüfen, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet und ob Mängel vorliegen.

Rechtliche Aspekte der Immobilie

Auch rechtliche Aspekte spielen eine grosse Rolle bei der Immobilienbewertung. Je nachdem, wie frei der Käufer über das Haus oder die Wohnung verfügen kann, hat die Immobilie für ihn einen anderen Nutzwert. Dies kann sich natürlich auch im Immobilienpreis widerspiegeln. So wirkt es sich beispielsweise positiv auf den Verkaufspreis aus, wenn der Bebauungsplan eine zusätzliche Bebauung auf dem Grundstück erlaubt. Einschränkungen der Nutzung durch Denkmalschutz oder durch bestehende Mietverhältnisse wirken hingegen preismindernd.

Wie wird die Immobilienbewertung durchgeführt?

Für die Immobilienbewertung gibt es drei unterschiedliche Methoden:

  1. Das Vergleichswertverfahren
    Bei der Immobilienbewertung mit dem Vergleichswertverfahren werden vergleichbare Immobilien zur Bewertung herangezogen. Dieses funktioniert sowohl für Häuser, Wohnungen als auch für Grundstücke. Je ähnlicher die verglichenen Objekte und je aktueller die Daten sind, desto genauer kann der Wert des zu verkaufenden Objektes ermittelt werden. Allerdings kommt es vor, dass sich nicht ausreichend ähnliche Objekte finden lassen, was das Vergleichswertverfahren erschwert oder gar unmöglich machen kann.
  2. Das Ertragswertverfahren
    Vereinfacht dargestellt wird bei der Immobilienbewertung mit dem Ertragswertverfahren der zukünftige finanzielle Ertrag abzüglich der notwendigen Bewirtschaftungskosten des Objektes ermittelt, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Je nachdem, welche Verzinsung der Käufer der Immobilie auf sein eingesetztes Kapital erwartet, kann mit dieser Methode der Preis recht präzise ermittelt werden. Die Methode eignet sich in erster Linie für vermietete Objekte.
  3. Das Sachwertverfahren
    Die Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren bietet sich bei selbstgenutzten Immobilien an. Hierbei werden der Gebäude- und Grundstückswert anhand der Herstellungskosten ermittelt. Wichtig ist, dass der Gebäudewert entsprechend des Alters und der bisherigen Abnutzung gemindert wird. Für die Ermittlung des Grundstückswertes wird zumeist das Vergleichswertverfahren oder der von der Gemeinde veröffentlichte Bodenwert herangezogen.