Immobilien bei Trennung und ScheidungSeit 1970 ist die Zahl der Ehescheidungen in der Schweiz stark angestiegen. Damals lag die Scheidungsrate noch bei 15 Prozent. Seit 2010 sinkt die Zahl der Scheidungen zwar wieder, die Scheidungsrate erreicht allerdings noch immer um die 40 Prozent.

Sind Immobilien im gemeinsamen Besitz, steht bei einer Scheidung oft folgende Frage im Vordergrund: Wie soll die gemeinsame Immobilie zukünftig genutzt werden? Häufig kommt das Scheidungsverfahren erst dann voran, wenn sich beide Ehegatten geeinigt haben. Nicht selten folgt auf die Scheidung ein Immobilienverkauf.

Mut zum Ehevertrag

In der Schweiz wird im Güterrecht zwischen den Güterständen der Errungenschaftsbeteiligung, der Gütertrennung und der Gütergemeinschaft unterschieden. Wenn kein Ehevertrag vorliegt, gilt der ordentliche Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung. Im Falle einer Scheidung werden dabei das Gebrauchsvermögen, die Ersparnisse sowie die Schulden, die mit den ehelichen Ersparnissen im Zusammenhang stehen, je zur Hälfte unter den Eheleuten aufgeteilt.

Zum ehelichen Gebrauchsvermögen zählen auch Immobilien, die während der gemeinsamen Ehejahre gekauft wurden. Im Falle einer Scheidung kann nur selten ein Partner den anderen zur Hälfte auszahlen, wodurch es häufig zu Zwangsverkäufen kommt, bei denen aber nicht annähernd der reale Marktwert erzielt wird. Mit einem Ehevertrag kann dem entgegengewirkt werden. So kann beispielsweise vereinbart werden, dass ein Partner im Scheidungsfall die Immobilie behält und dem anderen eine monatliche Ausgleichzahlung zu leisten hat.

Bringt einer der beiden Eheleute jedoch eine Immobilie in die Ehe mit ein, erbt während der Ehe oder erhält die Immobilie als persönliches Geschenk, sorgt die vereinbarte Gütertrennung dafür, dass die Immobilie auch im Trennungsfall im alleinigen Besitz des Eigentümers verbleibt und keine Ausgleichszahlungen geleistet werden müssen.

Gütergemeinschaft

Für den Güterstand der Gütergemeinschaft muss ein Ehevertrag zwischen den Eheleuten geschlossen werden. Dabei sind drei Arten von Gütern, sogenannte Gütermassen zu beachten:
Während der Ehe sind drei Kategorien von Gütern, so genannte Gütermassen vorhanden:

  • Eigengut: Güter der Ehefrau
  • Eigengut: Güter des Ehemanns
  • Gesamtgut: Güter, die beiden gehören

Das eheliche Gesamtgut setzt sich aus dem Vermögen und dem Einkommen beider Ehepartner zusammen. Dieses Gesamtgut gehört beiden Eheleuten zu gleichen Teilen, wird gemeinsam verwaltet und im Falle der Scheidung zwischen beiden aufgeteilt. Eine Ausnahme bilden die persönlichen Gegenstände, die von Gesetzes wegen oder auf Grundlage eines Ehevertrages als Eigengut gelten.

Gütertrennung

Beim Güterstand der Gütertrennung gibt es keine gemeinsamen ehelichen Güter oder Schulden. Beide Partner bleiben während der Ehe Eigentümer der eigenen Güter und verwalten diese selbst. Dementsprechend gibt es im Scheidungsfall auch keine Aufteilung. Die Gütertrennung kann durch einen Ehevertrag festgelegt werden.

Wohneigentum in der Trennungsphase

Allgemein geht das Gesetz davon aus, dass das Eigenheim in der Trennungszeit aufgeteilt wird. Eine gerichtliche Zuweisung an einen der beiden Ehepartner erfolgt nur in Ausnahmefällen. Sollte einer der Ehepartner als Mit- oder Alleineigentümer die Immobilie in dieser Zeit verlassen, ändert dies nichts an den Eigentumsverhältnissen. Der weichende Ehegatte kann vom zurückbleibenden Ehepartner in der Regel sogar eine Nutzungsentschädigung verlangen, die sich an den ortsüblichen Mietkonditionen orientiert.

Miteigentümer zahlen höchstens die Hälfte der Entschädigung, da ihnen auch nur die Hälfte der Immobilie gehört. Ist der weichende Ehegatte jedoch Alleineigentümer, kann er lediglich ein Nutzungsentgelt für eine kleinere Wohnung verlangen, da der durch den Auszug nun leer stehende Wohnungsteil nicht genutzt und dementsprechend auch nicht angerechnet wird.

Wohneigentum nach der Scheidung

Immobilien bei Trennung und ScheidungNach der Scheidung klärt das Scheidungsverfahren das Nutzungsrecht einer gemeinsamen Immobilie. Für die Gerichte haben die Kinder im Scheidungsverfahren erste Priorität. Daher wirkt sich indirekt die Berücksichtigung des Kindeswohls auch auf die Zuweisung des Eigenheims aus. Aber auch andere Faktoren wie Alter und Gesundheit der Ehepartner sowie individuelle finanzielle Aufwendungen in der Vergangenheit, besondere Lebensumstände oder die Nähe zum Arbeitsplatz spielen eine Rolle.

Beim gemeinsamen Mieteigentum wird die Immobiliennutzung fast immer dem Partner zugesprochen, bei dem die Kinder leben. Ist aber einer der Ehepartner Alleineigentümer, muss die Unantastbarkeit des Eigentums berücksichtigt werden. Nur in Ausnahmen erfolgt eine Zuweisung an die andere Partei.

Darüber hinaus hat der Alleineigentümer in jedem Fall einen Anspruch auf finanzielle Entschädigung. Meist wird diese in Form eines Mietvertrags erreicht, der den anderen Partner zu Zahlungen verpflichtet. Ist die Nutzung der Immobilie schon bei den Unterhaltsberechnungen berücksichtigt worden, entfällt dieser Anspruch.

Immobilienverkauf, Übertragung und Versteigerung

Wollen beide Ehepartner auch nach der Scheidung Immobilieneigentümer bleiben, müssen in jedem Fall klare Finanzierungs- und Verwaltungsregelungen getroffen werden. Denn meist markiert solch eine Regelung lediglich den Übergang bis hin zum Hausverkauf oder zur Überschreibung.

In diesem Fall sollte stets ein unabhängiger Gutachter beauftragt werden, um den aktuellen Verkehrswert zu ermitteln. Die anfallende Entschädigung wird dann ausgezahlt oder als Eigentumsanteil berücksichtigt. Sind noch Schulden zurückzuzahlen, entscheidet auch das betroffene Kreditinstitut mit. Denn dieses wird den früheren Ehepartner nur dann aus der Mithaftung entlassen, wenn die Vermögensverhältnisse des verbleibenden Ehegatten ausreichen, um alleine für die finanziellen Verbindlichkeiten aufzukommen.

Herrscht hingegen Uneinigkeit darüber, ob die Immobilie nach der Scheidung verkauft werden soll oder nicht, kann im Klageverfahren eine sogenannte Zwangsversteigerung beantragt werden. Dies ist aber mit einem hohen Risiko verbunden, denn meist erreicht das höchste Gebot nicht den Wert, der bei einem privaten Immobilienverkauf erzielt werden würde.