Ein Immobilien-Kaufvertrag muss in der Schweiz grundsätzlich von einem Notar öffentlich beurkundet werden. Der Notar erarbeitet den Immobilien-Kaufvertrag, der dann in Anwesenheit des Notars von beiden Vertragspartnern unterzeichnet wird.

In Kantonen, in denen freie Notare tätig sind, kann der Käufer in der Regel den Notar selbst wählen. Einige Kantone besitzen jedoch Amtsnotare, an die sich der Immobilienverkäufer beim zuständigen Amt wenden muss. Dies kann beispielsweise das Konkursamt oder das kantonale Handelsregisteramt sein. Das reine Amtsnotariat gibt es in Zürich und Schaffhausen. Die restlichen Kantone kennen gemischte Systeme, wobei die Zuständigkeit nach Sachgebieten getrennt wird.

Auch die Kosten für den Notar und die Grundbucheintragung variieren je nach Kanton. Die Notarkosten werden in den allermeisten Fällen zwischen dem Käufer und dem Verkäufer der Immobilie geteilt.

Der Notar berät beide Seiten neutral

Immobilien-KaufvertragNeben der Anfertigung des Kaufvertrages hat der Notar auch eine beratende Funktion inne. Er beantwortet Fragen zum Vertrag und erklärt den Vertragspartnern die Regelungen, die sich aus dem Kaufvertrag ergeben. Der Notar ist unparteiisch und somit weder der einen noch der anderen Seite verpflichtet. Wenn er aber einzelne Bestimmungen im Vertrag als einseitig empfindet, kann er auf den Punkt aufmerksam machen und eine andere Lösung nahen legen. Grundsätzlich gilt in der Schweiz, dass ein Notar nur Grundstücke verschreiben kann, die in seinem Kanton liegen.

Ist der Immobilienkauf kreditfinanziert, muss der Notar darüber informiert werden. Denn in diesem Fall lässt das zuständige Kreditinstitut als Sicherheit eine Grundschuld in das Grundbuch eintragen. Auch eventuell bestehende Grundschulden werden vor dem Notar erörtert.

Der Immobilien-Kaufvertrag

Sobald der Kaufvertrag verfasst ist, schickt der Notar beiden Parteien den Vertrag zu. Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten sich eingehend mit den Vertragsbedingungen beschäftigen! Lesen Sie den Kaufvertrag aufmerksam durch und prüfen Sie den Inhalt sowie die Vertragsklauseln. Der Immobilien-Kaufvertrag sollte folgende Punkte enthalten:

  • Baubeschrieb der Immobilie
  • Kaufpreis
  • Dienstbarkeiten
  • Beschreibung der Ausstattung
  • Eventuell mitverkaufte bewegliche Sachen (z.B. Möbel, Heizölbestand o.ä.)
  • Beschreibung bekannter Mängel
  • Beschreibung der Abwicklung der Zahlung
  • Namen des Verkäufers und Käufers
  • Vereinbarungen der Schlüsselübergabe

Als Verkäufer müssen Sie darauf achten, dass die Haftung für Sachmängel im Kaufvertrag ausgeschlossen wird, damit Sie bei später auftretenden Mängeln nicht in Verantwortung gezogen werden können. Üblich sind beispielsweise Ausschlüsse von der Haftung bei älteren Bestandsgebäuden. Denn wenn kurz nach dem Kauf die Heizung ihren Dienst versagt, wird der Immobilienkäufer den ehemaligen Besitzer kaum dafür zur Kasse bitten können.

Handelt es sich jedoch um einen Neubau, sollten Käufer darauf achten, dass der Verkäufer für allfällige Mängel zur Rechenschaft gezogen werden kann. Auch bei bekannten Mängeln, die im Kaufvertrag absichtlich verschwiegen wurden, ist der Verkäufer zu Schadensersatz verpflichtet.

Eintragung im Grundbuch

Immobilien-Kaufvertrag SchweizNach erfolgreicher Beurkundung des Kaufvertrages durch den Notar wird das Geschäft gemäss der vertraglichen Vereinbarungen abgewickelt. Als erstes wird im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eintragen, die den geplanten Verkauf der Immobilie sowie den zukünftigen Eigentümer vermerkt. Sie ist somit die Sicherheit für den Käufer, dass die Immobilie nicht betrügerisch ein zweites Mal veräussert wird.

Im Anschluss wird eine Kopie des Immobilien-Kaufvertrages an das zuständige Finanzamt geschickt, das daraufhin einen Steuerbescheid erstellt. Dabei variiert die Grundgewinnsteuer je nach Kanton. Erst wenn der Käufer der Immobilie die anfallende Steuer gezahlt hat, kann er als offizieller Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.

Zahlung des Kaufpreises und Schlüsselübergabe

Im nächsten Schritt wird der vereinbarte Immobilienpreis bezahlt. Die Zahlung erfolgt beim Immobilienverkauf meist auf ein Treuhandkonto des zuständigen Notars. Ist der Kaufpreis eingezahlt, wird die Immobilie gemäss den festgelegten Modalitäten an den Käufer übergeben, auch wenn die endgültige Umschreibung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist.