Immobilienbesitzer in der Schweiz müssen jedes Jahr verschiedene Steuern und Gebühren an die Behörden zahlen. Allerdings gibt es auch so manches Schlupfloch, durch das Eigentümer als Vermieter oder auch als Selbstnutzer ganz legal sparen können.

Das Steuerrecht der Schweiz besitzt dafür viele Ausnahmeregelungen und Sonderfälle. Wir haben die wichtigsten Tipps und Tricks für Sie zusammengestellt.

Absetzbare Kosten

Für den Eigentümer einer Liegenschaft werden etliche Ausgaben fällig, die bei der Steuererklärung geltend gemacht werden können. Alle Aufwendungen, die den Zustand der Liegenschaft erhalten, können Immobilienbesitzer vom Einkommen abziehen. Dazu zählen unter anderem Gartenpflege sowie Schreiner-, Maler- und Sanitärarbeiten.

Steuern sparen ImmobilienVermieten Sie eine Eigentumswohnung, sind Sie als Eigentümer zudem berechtigt, den Unterhalt Ihrer Stockwerkseinheit sowie anfallende Verwaltungsbeiträge und Einlagen in den Erneuerungsfonds abzuziehen,

Der Kaufpreis (oder die Baukosten), anfallende Instandhaltungskosten sowie die Werbungskosten für Immobilien können ebenfalls steuerlich abgesetzt werden. Auch entstandene Schuldzinsen der Immobilienfinanzierung können unter die Werbungskosten fallen. Die Höhe der Zinsen ist von der jeweiligen Höhe des Darlehens sowie dem Zinssatz abhängig.

Werterhaltende und wertvermehrende Arbeiten

Die Instandhaltungskosten sind jene Aufwendungen die erforderlich sind, um den Immobilienwert zu erhalten. Sind die Instandhaltungsmassnahmen werterhaltend und nicht wertvermehrend, können sie vom Immobilieneigentümer steuerlich abgesetzt werden. Zum Abzug zugelassen sind gleichwertige also Ersatzbeschaffungen, wie zum Beispiel der Einbau einer neuen Heizung oder die Renovierung der Fassade. Wertvermehrende Arbeiten wären beispielsweise der Einbau einer Sauna oder der Anbau einer neuen Terrasse.

Trotzdem sollten Immobilieneigentümer die wertvermehrenden Investitionen sorgfältig dokumentieren und die entsprechenden Nachweise aufbewahren. Denn diese können später bei einem möglichen Grundstückgewinn geltend gemacht werden und sorgen damit für die Senkung der Grundstückgewinnsteuern. Bei grösseren Renovierungsarbeiten sollte ausserdem die Kostenaufstellung von einem Experten gemacht werden. Denn einzelne Kantone, wie beispielsweise Bern, haben diesbezüglich detaillierte Richtlinien.

Investitionen in die Energieeffizienz (Wärmedämmung, Energiesparfenster usw.) sind in allen Kantonen der Schweiz steuerlich absetzbar. Alle Arbeiten sind allerdings nur abziehbar, wenn sie von einem fachkundigen Unternehmen durchgeführt werden. Oft ist es von Vorteil, die werterhaltenden Instandhaltungsarbeiten auf mehrere Steuerperioden zu verteilen, damit die Steigerung der Einkommenssteuer gebrochen werden kann.

Eigenmietwert und Schuldzinsen

Ein Sonderfall speziell in der Schweiz ist der Eigenmietwert. Wohneigentümer müssen ihr Eigenheim nicht nur als Vermögen versteuern, sondern in manchen Kantonen dazu eine Liegenschaftssteuer bezahlen. Denn auch die Selbstnutzung der Immobilie wird mit dem so genannten Eigenmietwert besteuert. Da in der Schweiz die Eigenmietwerte in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen sind, kann dies hohe Kosten verursachen, da der Eigenmietwert höher liegt als die Abzüge.

Je nach Einkommensverhältnissen ist es auf diese Weise gut möglich, dass ein Eigenmietwert von zum Beispiel 15.000 Franken zusätzliche Steuern von bis zu 4:000 Franken verursacht. Neben den Unterhaltsabzügen sollten Hauseigentümer daher vor allem die Schuldzinsabzüge steuerlich geltend machen.

Amortisation

In vielen Fällen lohnt sich daher die indirekte Amortisation. Denn wer seine Hypothek indirekt abzahlt, kann länger von den Schuldzinsabzügen profitieren. Anstatt Amortisationen direkt an die Bank zu leisten, zahlt man die Kreditrückzahlungen auf ein Konto der Bank und verpfändet die Rückzahlung als Sicherheit.

So darf man die Einzahlungen erst noch jährlich vom steuerbaren Einkommen in Abzug bringen und profitiert weiter vom Abzug der Schuldzinsen. Das gesparte Geld kann bei der späteren Auszahlung wiederum verwendet werden, um die Hypothek auf einen Schlag zu amortisieren.

Stand: 02/2015